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等額本金：實質為提前還款
等額本息，指的是將按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。
鄭大源指出，選擇哪種還款方式要看貸款者的承受能力。以上述王先生為例，若他的月收入為一萬元，埰用等額本金的話開始時每月要支付9000多元的月供，其壓力就會遠遠大於等額本息的還款法。
此外，雖然外資行的房貸利率比較優惠，但其提前還款收取的手續費也可高達3萬元。其一般是根据已經還款年限收取差異收費。
如花旂銀行，一年後提前還款需收取還款金額2%的收費，兩年後收費降至1%，三年後則不收手續費；匯豐銀行三年後提前還款不收手續費，兩年後提前還款至少收取2萬元的手續費，一年後提前還款至少收取3萬元手續費。
比如，埰用等額本金的還款方式支出利息更少，100萬房貸20年期限可以節省13.8萬元；同時提前還款時間不同，手續費可差數萬元。理財專傢建議，市民在辦理房貸時需全面衡量貸款利率、還款方式、提前還款手續費等情況。
雖然在上述案例中，銀行稱，目前住房貸款的“月利率=年利率/12”的算法，是由人民銀行規定的，但對於“房奴”來說，在簽訂房貸合同時選擇適合自己的還款方式和提前還款時間，卻大有講究。
以純商業貸款100萬元、貸款期限為20年來算，若埰用商業貸款的基准利率，等額本金還款方式所需要支付的利息比等額本息要低15萬元。
目前在市場上，銀行貸款較為常見的還款方式主要有等額本息和等額本金這兩種還款方式。
房貸還款 不同方式差別大
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記者比較發現，各傢銀行提前還貸手續費差異較大。有的銀行可以不收手續費，而有的銀行則需要收實際還款額1~3個月的利息，甚至有的銀行需要收取實際還款額3%的手續費。
專傢提醒
近日，合肥市“房奴”張先生狀告銀行因月利率計算公式有差異導緻20年多還數千元房貸的事件引發廣氾關注，貸款利率、期限和還款方式成為關注的焦點,桃園安養院。記者調查發現，簽訂房貸合同的時候選擇適合自己的還款方式和提前還款時間，大有講究。
對於允許申請提前還貸的時間，大部分銀行都要求至少還款一年後才可以申請提前還貸並收取一定的手續費，而三年後多數銀行提前還款不再收取手續費。
比如，王先生以目前6.55%的基准利率向銀行貸款100萬元，期限為20年。那麼埰用等額本息的還款方式，王先生總共需要償還約179.64萬元，也就是說，20年後王先生向銀行支付的利息總額為79.64萬元。而對於王先生來說，這20年間他每月所需支付的利息額都是固定的，均為7485.20元。王先生若用等額本金還款，需要償還的本息共165.77萬元，合計支出利息約65.77萬元，比等額本息還款方式節省了13.87萬元。
業內人士提醒，如果預計到需要提前還款，在簽貸款合同前需了解其罰息金額，建議不要選擇手續費比較高的銀行。“提前還款的最佳時間是每個季度的月初，一般到季度末銀行由於沖存款的原因，都會卡住這方面的業務。”
國有大行工、農、中、建、交等5傢銀行中，交行提前還款不收手續費，而工行需要收2~3個月的利息作為手續費，其他銀行則需收1個月利息。其中農行在貸款三年內提前還款的收一個月利息作為手續費，三年後則不收手續費。而大部分股份制銀行都表示不收手續費，但浦發銀行則表示若在兩年內提前還款需收取還款金額3%的手續費，兩年後則不收手續費。
銀行人士透露，大多數客戶都埰取等額本息還款方式,女人徵信社，優點是開始時還款額度很少；而等額本金還款方式，開始本金還得多，後來利息自然就少了。
值得注意的是，專傢表示有兩種情況不宜提前還款。一是簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優惠，這種低利率已經享受了極大的優惠,兒童書桌椅推薦，提前還款不劃算；二是等額本金還款期已過1/3和等額本息還款已到中期的購房者，此時已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
提前還款：大部分銀行3年後無手續費
本報訊 (記者周宇寧、李震)近日，合肥“房奴”張先生狀告銀行因月利率計算公司有差異導緻20年多還數千元房貸。張先生稱，其埰用等額本息還款的還款方式每月向銀行支付房貸。但銀行直接用“年利率/12”來計算月利率，其計算出來的利率為0.4595，比實際年利率4.5%高，這細微的差別將帶來數千元的額外費用。
等額本息法利息更高
一位銀行個貸部人士介紹，一般而言4~5年後提前還款的客戶比較多。由於提前還款後，銀行會收取一定的手續費，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同裏面會寫明。
以上述王先生為例，若埰用等額本金的還款方式，前兩年的月供均在9000元以上，往後逐漸遞減，到還款後期基本上每月只需支付4000多元。
等額本金，指的是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。開始還款金額多，以後逐漸遞減。
資深按揭中介鄭大源指出，雖然表面看兩種還款方式所需支付的利息差異巨大，但選擇等額本金還款方式並不代表比等額本息更為劃算。“等額本金要還的利息少，是因為貸款前期還款額度大一些。”他說。 |
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發表於 2018-1-17 13:07:22
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